Defeitos de obra podem existir, mas a verdade é que é uma situação que pode abarcar danos financeiros avultados. Para isso, é importante que os compradores estejam devidamente a par dos seus direitos e de tudo o que está ao seu alcance, de forma a mitigar quaisquer consequências negativas.

Através deste artigo da Advogados em Braga ficará a saber mais sobre os direitos dos compradores, e como devem agir em situações de defeitos de obra. 

Defeitos de obra: o que são

Defeitos de obra são problemas, falhas ou anomalias que existem numa construção, como um imóvel. No caso dos defeitos de obra, estes problemas não dizem respeito ao resultado final contratado, e devem pôr em causa a qualidade, segurança e até a utilidade da obra. 

Estes defeitos podem surgir logo após a finalização da obra, ou até alguns anos mais tarde. 

Quando é que existem defeitos de obra?

Os defeitos de obra podem existir, e muitas vezes acontecem quando:

• A obra não cumpre o que foi contratado;
• O resultado final não segue as normas técnicas ou legais aplicáveis;
• Há erros de execução, materiais defeituosos ou má aplicação;
• A obra apresenta vícios estruturais, infiltrações, fissuras, humidade, má eletricidade, entre outros;

• O proprietário não consegue usar a obra para o fim previsto.

Definição legal de defeito de obra

Existe uma definição legal de defeitos de obra, previstos na lei, em específico a partir dos artigos 1207° do Código Civil. 

Segundo consta na lei, existe defeito de obra quando:

• A empreitada não corresponde ao acordado;
• A obra não apresenta qualidade ou segurança normal para utilização;
• Fica aquém das regras da arte para aquele tipo de construção.

Caso uma obra sofra uma alteração considerável e prejudique a sua utilização, já apresenta uma questão legalmente relevante.

Quando é que a obra se considera “entregue”?

Para que uma obra de considere entregue existem aspetos que o oficializam:

• O empreiteiro comunica que terminou a obra e a disponibiliza ao dono da obra; 
• Existe receção formal (assinatura de auto de receção); 
• O dono da obra começa a usar a construção remodelada, mesmo sem auto assinado.

A partir do momento em que uma obra é finalizada e entregue, começa a ser possível denunciar defeitos que possam existir. 

Direitos do dono da obra perante defeitos de obra

O dono da obra tem direitos no que toca a defeitos de obra que possam existir, como:

• Exigir a reparação dos defeitos, sem custos;
• Exigir nova construção ou refazer parte da obra, se necessário;
• Pedir redução do preço;
• Resolver o contrato, se os defeitos forem graves;
• Ser indemnizado por prejuízos causados pelos defeitos (danos materiais e, em certos casos, lucros cessantes).

Esses direitos podem existir de forma individual ou em simultâneo, consoante o impacto da situação. 

Prazos de garantia e de denúncia dos defeitos de obra

A denúncia dos defeitos de obra tem prazos que devem ser cumpridos. 

Prazo de garantia legal

Este prazo depende do tipo de obra:

• 5 anos: defeitos estruturais ou elementos essenciais;
• 1 ano: defeitos menores ou de acabamento;
• 10 anos: nos termos de legislação específica para obras públicas ou condomínios (para certos elementos estruturais).

Prazo de denúncia

Após perceber que existe um defeito, o dono da obra deve fazer chegar a informação ao empreiteiro no prazo máximo de um ano. 

A denúncia dos danos deve ser feita por escrito, essencialmente por e-mail comprovativo ou carta registada. 

Prescrição do direito

Após a denúncia, o dono da obra tem 1 ano para avançar com uma ação judicial.

Como exigir reparação ao empreiteiro?

De forma a exigir uma reparação ao empreiteiro sobre defeitos de obra, deve seguir os passos abaixo:

1. Denunciar o defeito por escrito, com fotos e descrição.
2. Dar ao empreiteiro prazo razoável para reparar.
3. Permitir vistoria técnica caso o empreiteiro a solicite.

Se o empreiteiro não decidir resolver a situação, pode exigir:

• Nova execução;
• Redução do preço da obra;
• Resolução do contrato;
• Indemnização.

Caso exista alguma situação que tenha urgência de ser resolvida, o dono da obra tem o direito a mandar reparar a obra por conta do empreiteiro, desde que guarde os comprovativos de tal ação. 

Como reclamar defeitos de construção?

De forma a reclamar defeitos de obra, deve tomar as seguintes atitudes:

• Escrever carta registada com aviso de receção;
• Anexar fotos, vídeos e relatórios técnicos;
• Identificar datas e circunstâncias em que o defeito surgiu;
• Indicar o pedido concreto: reparação, reexecução, indemnização, etc.;
• Guardar todas as comunicações.

Também pode:

• Recorrer ao livro de reclamações (se for uma empresa de construção);
• Direcionar-se ao Centro de Arbitragem de Conflitos de Consumo.

Passo a passo em ação em caso de defeito

Caso se depare com defeitos de obra, existe um passo a passo que deve seguir:

1. Detetar e registar o defeito (fotos, vídeo, testemunhas).
2. Consultar contrato e prazos de garantia.
3. Denunciar formalmente ao empreiteiro.
4. Solicitar vistoria ou peritagem, se necessário.
5. Aguardar prazo razoável para resposta.
6. Se não houver reparação, requerer redução de preço, resolução de contrato ou indemnização.
7. Se persistir, recorrer a advogado ou ação judicial.

Um advogado é a melhor opção para qualquer etapa de um processo de resolução de defeitos em obras. Na Advogados em Braga conta com advogados habilitados e devidamente prontos para auxiliar na luta pelos seus direitos. 

Como fazer queixa de um construtor?

Caso pretenda fazer queixa de um construtor, devido a defeitos de obra, pode fazê-lo através de:

• Via Livro de Reclamações (físico ou eletrónico);
• Na ASAE (quando há incumprimento de regras profissionais);
• Na Câmara Municipal, quando há violação de licenças ou normas urbanísticas;
• No tribunal, por incumprimento contratual;
• Através de um advogado que pode instaurar ação ou enviar notificação judicial avulsa. 

Conclusão 

Os defeitos de obra são danos ou defeitos decorrentes de uma obra, e que podem pôr em causa a segurança ou usabilidade de uma empreitada. De forma a que o comprador esteja protegido de tal inconveniente, a lei confere proteção, estando essa pessoa sob vários direitos. 

Para todo o processo, e mesmo em caso de incumprimento desses mesmos direitos, um advogado é a pessoa indicada. Este profissional dará apoio, ajudará a acelerar o processo e assegurará a melhor solução.