Vive num apartamento, onde existem outras pessoas a partilhar outras casas como a sua, ou é dono de uma loja, em que existem outros lojistas e os respetivos donos daquele bem. Isso implica que está num condomínio.

Porém, viver num condomínio implica seguir determinadas regras para que haja segurança e bem-estar no espaço comum a todas as pessoas. Entre os deveres também há direitos que os condóminos têm.

De forma a saber o que tem ao seu alcance, as normas que deve seguir e a importância de ajuda jurídica especializada ao seu lado, este artigo vem esclarecer estes temas. 

O que são condomínios

Um condomínio é quando mais do que uma pessoa é detentora de um bem com interesse comum, como um imóvel.

Por exemplo, num prédio, podem existir vários proprietários de cada apartamento desse mesmo edifício.

O que são áreas comuns?

Áreas comuns são espaços de um condomínio partilhado por todos. Qualquer espaço fora de um apartamento é considerada uma área comum.

• Componentes fundamentais como o terreno, bases, colunas, suportes, paredes de suporte e demais elementos que compõem a estrutura do edifício;
• Coberturas, seja através de telhados ou varandas superiores;
• Áreas comuns como entradas, átrios, escadas e corredores;
• Infraestruturas centrais como fornecimento de água, eletricidade, aquecimento, climatização, gás, comunicações e afins;
• Espaços exteriores contíguos, como jardins e pátios;
• Mecanismos de elevação, como ascensores;
• Espaços destinados à morada do porteiro;
• Zonas de estacionamento, incluindo garagens;
• Elementos e áreas que não sejam de uso particular de um determinado condómino.

O que é a propriedade do condomínio?

A propriedade do condomínio, ou a propriedade horizontal é um regime jurídico aplicável aos condomínios.

Propriedade horizontal refere-se à situação em que num edifício, ou grupo de edifícios contíguos, diversas frações autónomas pertencem a diferentes proprietários.

Cada proprietário tem direitos exclusivos sobre a sua fração e direitos partilhados sobre as áreas comuns, como entradas ou escadas. Para que um edifício possa ser estabelecido em propriedade horizontal, as frações autónomas devem ser unidades independentes, com saída própria para uma parte comum ou para a via pública.

O título constitutivo define as partes do edifício relativas a cada fração e atribui um valor a cada uma. Enquanto na propriedade horizontal cada proprietário detém direitos exclusivos sobre a sua fração, na compropriedade, os comproprietários partilham direitos sobre o todo, sem especificações. A propriedade horizontal é indivisível e, ao contrário da compropriedade, não oferece direito de preferência na venda de frações.

Quais são os direitos e deveres dos condóminos e da administração do condomínio?

Os condóminos têm vários direitos, e também deveres.

Em Portugal, a propriedade horizontal e a administração dos condomínios regem-se pelo Código Civil. Os direitos e deveres dos condóminos e da administração são definidos em vários artigos deste código. Abaixo, apresentamos uma síntese dos principais direitos dos condóminos e da administração do condomínio.

Direitos dos Condóminos

• Uso e fruição da sua fração autónoma: Cada condómino tem o direito de utilizar e beneficiar da sua fração, desde que não viole os direitos dos outros condóminos ou os regulamentos do condomínio.
• Uso das partes comuns: Os condóminos têm o direito de usar as partes comuns do edifício, mas devem fazê-lo de maneira a não prejudicar os direitos similares dos outros condóminos.
• Participação nas assembleias: Os condóminos têm o direito de participar nas assembleias de condóminos e de votar nas decisões que sejam tomadas.
• Direito de informação: Têm o direito de ser informados sobre a gestão e administração do condomínio.

Direitos (e Deveres) da Administração do Condomínio

• Gestão das partes comuns: A administração tem o direito (e o dever) de gerir as partes comuns do edifício, zelando pelo seu bom estado de conservação e funcionamento.
• Cobrança de quotas: A administração tem o direito de cobrar dos condóminos as suas quotas-parte nas despesas comuns.
• Realização de obras nas partes comuns: A administração pode realizar obras nas partes comuns do edifício quando estas forem necessárias para garantir a segurança, funcionalidade ou conservação do edifício.
• Convocação de assembleias: A administração tem o direito (e o dever) de convocar assembleias de condóminos para discutir e tomar decisões relativas ao condomínio.
• Representação dos condóminos: A administração representa os condóminos em todos os atos que digam respeito a assuntos do condomínio.

Estas são apenas algumas das principais responsabilidades e direitos. É essencial que os condóminos e a administração conheçam a legislação e os regulamentos específicos do condomínio para assegurar um convívio harmonioso e a correta gestão do edifício.

Os deveres dos condóminos e da administração do condomínio em Portugal, tal como estipulados pelo Código Civil, são fundamentais para assegurar a boa convivência e a correta gestão do edifício. Abaixo, elencamos os principais deveres.

Deveres dos Condóminos

• Contribuir para as despesas comuns: Cada condómino deve contribuir com a sua quota-parte para as despesas do condomínio, como a manutenção, conservação e outros encargos comuns.
• Não prejudicar os outros condóminos: Os condóminos devem usar a sua fração e as partes comuns de forma a não causar prejuízos ou incomodar os outros.
• Cumprir regulamentos e decisões tomadas em assembleia: Os condóminos estão obrigados a cumprir as decisões tomadas em assembleia e os regulamentos do condomínio.
• Realizar obras na sua fração: Se uma fração apresentar problemas que possam prejudicar a segurança, funcionalidade ou estética do edifício, o condómino está obrigado a realizar as devidas obras de reparação.
• Permitir o acesso à sua fração: Em situações específicas, como a necessidade de realização de obras urgentes nas partes comuns, o condómino deve permitir o acesso à sua fração.

Deveres da Administração do Condomínio

• Manter as partes comuns em bom estado: A administração deve garantir a conservação e a manutenção das partes comuns do edifício.
• Administrar o condomínio de forma transparente: A administração deve manter todos os condóminos informados sobre a gestão, as contas e outras questões relativas ao condomínio.
• Cumprir e fazer cumprir as decisões tomadas em assembleia: As decisões tomadas em assembleias de condóminos devem ser postas em prática pela administração.
• Gerir os fundos do condomínio: A administração é responsável pela correta gestão dos fundos do condomínio, assegurando que todas as despesas sejam devidamente pagas.
• Convocar assembleias: A administração deve convocar assembleias regularmente ou sempre que necessário para discutir e tomar decisões sobre assuntos do condomínio.

Estes são os principais deveres, mas é sempre importante consultar a legislação e o regulamento específico do condomínio para uma compreensão completa das obrigações de cada parte.

O que é a Lei do Condomínio?

A lei do condomínio é um conjunto de regras sobre os espaços comuns de um condomínio. Estas regras baseiam-se na utilização e conservação destas mesmas áreas. A última atualização ocorreu com a Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro.

A “Lei do Condomínio” refere-se ao conjunto de normas jurídicas que regulam a propriedade horizontal e a administração de condomínios, regidos por um conjunto de artigos inseridos no Código Civil.

A propriedade horizontal e a correspondente administração dos condomínios em Portugal são, fundamentalmente, reguladas pelos artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil.

Os principais problemas que um condomínio pode enfrentar

Os condomínios podem enfrentar vários contratempos, mas existem alguns de natureza estrutural do edifício que são mais comuns, como: 

• Problemas com os reservatórios de águ

Estes devem ser inspecionados, para que não se corra o risco de os moradores estarem a consumir água contaminada;

• Reabilitação de coberturas

As coberturas dos edifícios devem ser tidas em conta, visto que se estiverem gastas podem originar infiltrações ou outros problemas nas casas;

• Fachadas

As fachadas antigas e com má construção podem ir revelando desgaste natural, o que leva a que hajam danos nessa mesma fachada;

• Terraços

A existência de terraços pode levar a infiltrações de água nos apartamentos;

• Isolamento acústico e térmico

Ambos são problemas comuns. A nível térmico, caso exista um mau isolamento este pode levar a que os últimos andares sofram com as mudanças de temperatura, e no caso do isolamento acústico, este leva a que não haja isolamento de uns apartamentos para outros.

O que faz e como pode ajudar um Advogado com conhecimento em Condomínios?

Um advogado pode ser uma peça chave para tratar de questões relacionadas com os condomínios.

A realização de assembleias gerais, e fornecer aconselhamento especializados sobre temas legais. No que toca a temas como obras ou problemas com condóminos, um advogado do direito imobiliário e arrendamento pode ser-lhe bastante útil.

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Quais são as áreas de atuação de um advogado no apoio jurídico a condomínios?

Um advogado que presta apoio jurídico a condomínios pode atuar em diversas áreas, dadas as múltiplas questões legais que podem surgir no contexto da propriedade horizontal. Algumas das principais áreas de atuação incluem:

• Consultoria Jurídica: Orientar os condóminos e a administração sobre os seus direitos e deveres, conforme estabelecidos pelo Código Civil e outros regulamentos aplicáveis.
• Elaboração e Revisão de Regulamentos: Auxiliar na redação ou revisão de regulamentos internos do condomínio, assegurando que estejam em conformidade com a legislação vigente e atendam às necessidades específicas do condomínio.
• Mediação de Conflitos: Intervir em situações de disputas entre condóminos, entre condóminos e administração, ou entre o condomínio e terceiros, procurando soluções amigáveis e evitando litígios judiciais.
• Cobrança de Quotas em Atraso: Representar o condomínio em processos de cobrança de quotas ou outras dívidas relacionadas ao condomínio.
• Assessoria em Obras: Aconselhar o condomínio sobre os procedimentos legais para a realização de obras nas partes comuns ou em frações autónomas, especialmente quando há impacto nas partes comuns ou em outras frações.
• Representação Judicial: Representar o condomínio em ações judiciais, seja como autor ou réu, em litígios relacionados a temas de propriedade horizontal.
• Apoio em Assembleias de Condóminos: Participar em assembleias, fornecendo esclarecimentos legais sobre os temas em discussão e assegurando que as decisões tomadas estão em conformidade com a lei.
• Assessoria em Contratos: Auxiliar na elaboração, revisão e interpretação de contratos relacionados ao condomínio, como contratos de manutenção, serviços, entre outros.
• Questões Laborais: Prestar aconselhamento em matérias laborais relacionadas com funcionários do condomínio, como porteiro, zelador ou outros profissionais contratados.
• Apoio em Situações de Sinistros: Aconselhar e representar o condomínio em situações de sinistros que envolvam seguros, ajudando na interação com as seguradoras e na defesa dos interesses do condomínio.

Estas são algumas das áreas em que um advogado pode prestar apoio a condomínios. Dependendo da complexidade e especificidades de cada condomínio, outras questões legais podem surgir, requerendo a intervenção especializada do advogado.

O que é a consultoria jurídica preventiva em condomínios e por que é importante?

A consultoria jurídica para condomínios é um meio que assegura a normal regulamentação das regras de um condomínio. 

Tal torna-se importante para que não existam casos de abusos por parte do condomínio face aos condóminos. Assim , a gestão de um condomínio torna-se mais segura e justa com o recurso a consultoria jurídica.

Quais são as consequências legais de não cumprir as leis de condomínio?

No que toca à legislação de condomínios, quem não cumprir as regras do condomínio onde vive terá que se sujeitar a sanções.

Um condómino que não respeite a fachada do prédio, ou que tenha em atraso o pagamento da taxa de condomínio poderá ter que pagar uma coima, ou repôr o dinheiro em falta.

Como manter o condomínio em conformidade com as leis e regulamentos locais?

Criar condições de segurança, criar e ter participação nas assembleias e acima de tudo ter clareza sobre os direitos e deveres de cada um, são pontos essenciais para que um condomínio funcione dentro dos parâmetros legais.

Conclusão 

Como uma associação de Moradores, um condomínio define-se como um conjunto de pessoas com um bem em comum. Está situação está presente em prédios, por exemplo.

No entanto, um condomínio é muito mais do que isso, e há direitos e deveres a serem cumpridos, e para o aconselhar melhor nada mais importante do que um advogado ao seu lado.